Einer der größten Vorteile von Kapitalanlage-Immobilien gegenüber anderen Anlageformen: Sie können zahlreiche Kosten steuerlich geltend machen und so Ihre Steuerlast erheblich senken. Wir geben Ihnen einen Überblick über die wichtigsten steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten – verständlich und praxisnah.
Wichtiger Hinweis: Steuerliche Vorteile sollten nie der alleinige Grund für ein Immobilien-Investment sein. Die Immobilie muss auch ohne Steuereffekte wirtschaftlich sinnvoll sein. Dieser Artikel ersetzt keine steuerliche Beratung.
Die AfA – Abschreibung für Abnutzung
Die AfA ist der wichtigste steuerliche Vorteil bei Kapitalanlage-Immobilien. Sie können den Gebäudeanteil (nicht den Grundstücksanteil!) über die Nutzungsdauer abschreiben:
- Gebäude, Baujahr vor 1925: 2,5% pro Jahr über 40 Jahre
- Gebäude, Baujahr ab 1925 bis 2022: 2% pro Jahr über 50 Jahre
- Neubauten ab 2023: 3% pro Jahr – eine deutliche Verbesserung
- der Gebäudeanteil liegt in vielen Regionen bei etwa 60–80 % des Kaufpreises; in teuren Großstädten kann der Anteil deutlich niedriger ausfallen.
Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 200.000 € und einem Gebäudeanteil von 75% (150.000 €) können Sie bei einem Neubau ab 2023 jährlich 4.500 € steuerlich abschreiben – das sind 375 € pro Monat, die Ihr zu versteuerndes Einkommen mindern.
Werbungskosten absetzen
Als Vermieter können Sie nahezu alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, als Werbungskosten absetzen:
- Darlehenszinsen (nicht die Tilgung!)
- Verwaltungskosten und Hausgeld (nicht umlagefähiger Anteil)
- Fahrtkosten zur Immobilie (z.B. für Besichtigungen)
- Kosten für Inserate und Mieterwechsel
- Reparaturen und Instandhaltung
- Versicherungsbeiträge (Gebäude, Haftpflicht)
- Steuerberaterkosten (anteilig)
- Kontoführungsgebühren für das Mietkonto
Sonderabschreibung für Sanierungen
Energetische Sanierungen werden steuerlich besonders gefördert. Modernisierungskosten können unter bestimmten Voraussetzungen sofort oder beschleunigt abgeschrieben werden. Dies macht auch ältere Bestandsimmobilien aus steuerlicher Sicht interessant.
Die Spekulationsfrist beachten
Wenn Sie eine vermietete Immobilie nach mindestens 10 Jahren Haltedauer verkaufen, ist der Gewinn steuerfrei. Diese sogenannte Spekulationsfrist ist ein enormer Vorteil gegenüber Aktiengewinnen, die immer mit 25% Abgeltungssteuer belastet werden.
Praxis-Tipp: Planen Sie von Anfang an eine Haltedauer von mindestens 10 Jahren ein. So kombinieren Sie laufende Steuervorteile durch AfA und Werbungskosten mit einem steuerfreien Verkaufsgewinn.
Fazit
Kapitalanlage-Immobilien bieten ein einzigartiges Paket an steuerlichen Vorteilen, das bei kaum einer anderen Anlageform so ausgeprägt ist. Um diese Vorteile optimal zu nutzen, empfehlen wir die Zusammenarbeit mit einem Steuerberater und einem erfahrenen Immobilienpartner. Bei der Finanzlounge in Crailsheim unterstützen wir Sie gerne dabei, die wirtschaftlichen und steuerlichen Aspekte Ihres Investments ganzheitlich zu betrachten.
