Bevor Sie eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen, müssen Sie wissen, ob sich das Investment lohnt. Dafür gibt es verschiedene Kennzahlen, die Ihnen helfen, Objekte zu vergleichen und fundierte Entscheidungen zu treffen. Wir erklären die wichtigsten – ohne komplizierte Formeln.
Bruttomietrendite – der erste Schnellcheck
Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl und eignet sich hervorragend für einen ersten Vergleich. Sie setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis:
Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Beispiel: Eine Wohnung kostet 150.000 € und wird für 650 € kalt vermietet. Die Jahreskaltmiete beträgt 7.800 €. Bruttomietrendite: 7.800 ÷ 150.000 × 100 = 5,2%. In der Region Crailsheim sind Bruttomietrenditen von 4-6% aktuell häufig anzutreffen – deutlich attraktiver als in vielen Großstädten.
Nettomietrendite – die ehrlichere Zahl
Die Nettomietrendite berücksichtigt auch die Kosten, die beim Kauf und bei der Bewirtschaftung anfallen. Sie gibt ein realistischeres Bild:
- Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) zum Kaufpreis addieren
- Nicht umlagefähige Nebenkosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage) von der Jahreskaltmiete abziehen
- Leerstandsrisiko einkalkulieren (z.B. 3-5% der Jahreskaltmiete)
Faustregel: Die Nettomietrendite liegt typischerweise 1-2 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite. Liegt sie über 3,5%, ist das ein gutes Zeichen je nach Standort und Risikoprofil.
Cashflow – was bleibt am Ende übrig?
Der Cashflow zeigt Ihnen, wie viel Geld tatsächlich jeden Monat auf Ihrem Konto übrig bleibt, nachdem alle Kosten – inklusive der Finanzierungsrate – bezahlt sind. Ein positiver Cashflow bedeutet: Die Immobilie trägt sich selbst und bringt Ihnen zusätzlich Geld.
Auch ein leicht negativer Cashflow kann akzeptabel sein, wenn die steuerlichen Vorteile und die langfristige Wertsteigerung dies ausgleichen. Wichtig ist, dass Sie sich den monatlichen Zuschuss dauerhaft leisten können.
Eigenkapitalrendite – der Hebeleffekt
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie stark Ihr eingesetztes Kapital für Sie arbeitet. Durch den Einsatz von Fremdkapital (Bankkredit) können Sie die Rendite auf Ihr Eigenkapital erheblich steigern. Setzt man beispielsweise nur 30.000 € Eigenkapital ein und erzielt 3.000 € Gewinn pro Jahr, liegt die Eigenkapitalrendite bei 10% – deutlich mehr als auf dem Sparbuch.
Praxis-Tipp: Lassen Sie sich eine individuelle Renditeberechnung für konkrete Objekte erstellen. Pauschale Zahlen können täuschen – die Details machen den Unterschied.
Fazit
Renditekennzahlen sind unverzichtbar für die Bewertung einer Anlageimmobilie. Nutzen Sie die Bruttomietrendite als Schnellcheck, die Nettomietrendite für den realistischen Vergleich und den Cashflow, um Ihre monatliche Belastung zu verstehen. Und wenn Sie unsicher sind: Wir von der Finanzlounge rechnen gerne mit Ihnen – transparent und ehrlich.
