Kurz gesagt
Wer seine Immobilie an die nächste Generation weitergeben will, sollte früh anfangen und zuerst den aktuellen Marktwert kennen. Die Freibeträge der Schenkungsteuer lassen sich alle zehn Jahre neu nutzen, und Streit unter Erben entsteht oft dort, wo nichts geregelt ist. Für die Übertragung braucht es den Notar, für die steuerliche Gestaltung den Steuerberater.
Eine Immobilie ist für viele Familien das größte Vermögen, das sie aufgebaut haben. Und genau deshalb wird sie oft zum Streitpunkt, wenn nichts geregelt ist.
Ob du vererbst oder zu Lebzeiten verschenkst: Wer früh plant, hat alle Möglichkeiten. Wer wartet, verliert einige davon. Und lässt am Ende oft die Familie mit den Fragen allein. Darum geht es auch bei unseren VerErben-Abenden in der Kapellengasse in Crailsheim.
Schritt 1: Den Marktwert kennen
Bevor über Schenkung, Erbe oder Aufteilung gesprochen wird, braucht es eine verlässliche Zahl: Was ist die Immobilie heute wert? Ohne diese Zahl bleibt jede Planung eine Schätzung. Mit ihr lassen sich Steuer, Freibeträge und eine faire Aufteilung unter Geschwistern überhaupt erst rechnen.
Fürs Finanzamt zählt dabei ein eigener Wert, den es nach festen Regeln ermittelt. Liegt der tatsächliche Marktwert deutlich darunter, kann das Gutachten eines Sachverständigen helfen.
Schritt 2: Schenken oder vererben?
Schenkung zu Lebzeiten
Du entscheidest selbst, wann und an wen. Du kannst dir Rechte vorbehalten, etwa ein Wohnrecht oder den Nießbrauch, also das Recht, weiter darin zu wohnen oder die Miete zu bekommen. Und du kannst festlegen, unter welchen Umständen du die Immobilie zurückfordern darfst.
Erbschaft
Sie tritt ein, wenn es so weit ist, oft ohne Plan. Gibt es kein Testament, gilt die gesetzliche Erbfolge. Dann gehört die Immobilie oft mehreren Erben gemeinsam, und alle müssen sich einigen, bevor etwas passiert.
Welcher Weg passt, hängt von deiner Familie, deinem Alter und deinem übrigen Vermögen ab. Das ist keine Entscheidung für einen Nachmittag.
Schritt 3: Freibeträge und Fristen verstehen
Erbschaft- und Schenkungsteuer arbeiten mit denselben Freibeträgen. Wie hoch sie sind, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab: Für Ehepartner und Kinder sind sie deutlich höher als für Geschwister, Nichten oder Neffen.
Schenkungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet. Wer früh anfängt, kann die Freibeträge also mehrmals nutzen. Für das selbst bewohnte Familienheim gibt es unter bestimmten Bedingungen eigene Regeln. Ob und wie sie bei dir greifen, klärt der Steuerberater.
Und falls die Immobilie später verkauft werden soll: Die Zehn-Jahres-Frist für den steuerfreien Verkauf beginnt beim Erben oder Beschenkten nicht neu. Mehr dazu im Artikel Steuern beim Immobilienverkauf.
Schritt 4: Die Familie einbinden
Wer übernimmt die Immobilie, wer wird ausgezahlt, wer darf darin wohnen bleiben? Diese Fragen lassen sich am Küchentisch leichter klären als später unter Erben. Erst ein offenes Gespräch mit allen, danach eine schriftliche Regelung. Das schützt, was am Ende am wichtigsten ist: die Familie.
Schritt 5: Notar und Steuerberater an einen Tisch
Vererben berührt drei Welten: Immobilie, Steuer und Recht.
- Wir ermitteln den Marktwert und denken mit dir die Übergabe durch. Auch die Frage, ob ein Verkauf die bessere Lösung ist.
- Der Steuerberater prüft Freibeträge, Steuer und Gestaltung.
- Der Notar beurkundet die Schenkung oder Übertragung und sorgt für die Eintragung im Grundbuch.
Werden die drei von Anfang an zusammen gedacht, läuft alles ruhiger. Bei unseren beiden VerErben-Abenden im September und Oktober 2026 standen deshalb ein Notar und ein Steueranwalt mit uns vorne.
Typische Fehler
- Zu spät angefangen: Die Freibeträge lassen sich nicht mehr mehrmals nutzen.
- Wert geschätzt statt bewertet: falsche Grundlage, falsche Entscheidungen.
- Wohnrecht oder Rückforderung nicht geregelt: Streit nach der Übergabe.
- Familie nicht eingebunden: Überraschungen, wenn es so weit ist.
- Kein Testament: Die gesetzliche Erbfolge greift, oft nicht so, wie du es wolltest.
Wenn du das nicht selbst machen willst
Musst du auch nicht. Jens Gamm schätzt den Wert deiner Immobilie ehrlich und mit Begründung ein, als Grundlage für alles Weitere. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Danach entwickeln wir mit deinem Steuerberater und einem Notar einen Plan, der zu deiner Familie passt. Und wenn am Ende ein Verkauf die bessere Lösung ist, übernehmen wir auch den.
Mehr dazu auf den Seiten Immobilienbewertung und Immobilie verkaufen.
Dieser Artikel ist keine Steuer- oder Rechtsberatung. Er beschreibt allgemeine Grundsätze, Stand Oktober 2026. Was in deinem Fall gilt, klären Steuerberater und Notar.
